dimanche 18 octobre 2015

Les charmes discrets du dispositif Pinel


Une chose est sûre : le « Duflot » n’a jamais eu la cote . Décrié par l’ensemble des acteurs du marché de l’immobilier , le dispositif d’aide à l’investissement locatif entré en vigueur le 1er janvier 2013 a disparu 20 mois plus tard pour laisser place au dispositif « Pinel » , du nom de la nouvelle ministre du logement.
Tout le monde s’en est réjoui ... Et effectivement ce changement de nom a eu des répercutions  quasi immédiates, avec une hausse de la vente de biens locatifs …A croire que seul  le nom hérissait les investisseurs ! Les ventes de biens dans ce nouveau dispositif se sont accrues depuis le début de l’année 2015 . 
Le nouveau dispositif a conservé l’architecture Duflot mais il a mis en place des assouplissements sur certains points, salués par les investisseurs.  

Le dispositif Pinel : une architecture proche du Duflot  
Ce montage permet aux particuliers qui achètent dans le neuf  (avant le 31 décembre 2016) de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu de maximum 6 000 euros par an.
Cette réduction est accordée sous réserve que le logement respecte certaines caractéristiques (et notamment les normes thermiques RT 2012) et qu’il se situe dans une zone de tension locative. Le propriétaire doit s‘engager à le louer comme habitation principale d’un locataire pour un loyer plafonné.
Le montant maximum d’investissement est fixé à 300 000 euros avec un plafond de prix de vente fixé à 5 500€ le m². L'investisseur peut acheter 2 logements  au plus par an et par foyer fiscal et de cumuler avec un investissement en SCPI dans la limite du plafond.
Des assouplissements, financiers ou psychologiques ?   
Engagement de location à la carte : le gouvernement offre aux particuliers la possibilité de choisir entre plusieurs durées d’investissement . Ils peuvent opter entre 6 ,9 et 12 ans. La réduction sera alors de respectivement 12,18 ou 21 %. Le choix n’est pas figé. L’investisseur peut au terme de la durée choisie moduler la durée.
Autre évolution pour les familles : il est possible de louer ce bien à un ascendant ou un descendant. Pinel a fait sauter un verrou important du Duflot. De quoi rassurer tous les propriétaires en leur permettant d’aider leurs enfants.
Enfin l’investissement via une SCPI ou pierre papier,  permet de bénéficier du même avantage que lors d’un achat en direct , sur 100 % du montant investi et non plus sur 95 % auparavant. Le dispositif n’est pas forcément plus avantageux d’un point de vue strictement «  financier » mais tellement plus souple qu’il a séduit les investisseurs .
La preuve qu’il convient de ne jamais sous-estimer  les effets psychologiques d’un texte de loi …
Un dispositif discret mais pour tous   
Compte tenu de la souplesse du produit (durée, réduction fiscale, nature du biens , lieu géographique …)  , la palette de clients intéressés est très large. Du client faiblement imposé, à celui fortement imposé qui n’a pas encore utilisé tout le  disponible des « niches fiscales », chacun pourra y trouver des avantages adaptés à sa propre situation patrimoniale et fiscale.
Un dispositif qui a fait une entrée discrète sur le marché compte tenu du contexte  mais non dénué de charme. Les investisseurs ne s’y sont pas trompés  …..

Pierre ou Papier, Immobilier ou Financier, Comptant ou à Crédit,
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samedi 10 octobre 2015

ASSURANCE EMPRUNTEUR

Selon un récent sondage, près des deux-tiers des personnes interrogées ne savent pas qu’elles peuvent désormais résilier leur assurance de prêt la première année de souscription.

C’est peu dire que la résiliation « intra-annuelle » de l’assurance emprunteur est peu connue. D’après un sondage mené par le spécialiste des services immobiliers Le-Partenaires.fr auprès de 1.278 personnes et diffusé le 19 août 2015, 67% des sondés ne savent pas qu’ils peuvent changer d’assurance de prêt dans les 12 mois suivants la souscription du contrat.
Cette possibilité a été instaurée par la loi relative à la Consommation pour les assurances emprunteur souscrites à compter du 26 juillet 2014. Un an après son entrée en application, la mesure a donc dû mal à percer. Il est vrai que moins d’une personne interrogées sur deux pense pouvoir réaliser des économies en changeant d’assurance emprunteur.
Ecarts de prix importants
Un comble sachant que la disposition vise justement à ouvrir davantage le marché à la concurrence et ainsi faire baisser les prix. D’ailleurs, selon Le-Partenaire.fr, les écarts de tarifs entre les assurances de prêts collectives proposées par les banques et les assurances emprunteur individuelles commercialisées par les assureurs attiendraient jusqu’à 70% !
Preuve de l’inefficacité de la loi Consommation en matière d’assurance emprunteur : pour cette garantie qui permet la prise en charge des mensualités de remboursement d’un crédit en cas de décès, d’invalidité, d’arrêt de travail, voire de perte d’emploi, seuls trois emprunteurs sur dix ont souscrit une couverture différente de celle de leur établissement prêteur. En d’autres termes : 70% du marché demeure entre les mains des banquiers.

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